不動産の法的トラブルは弁護士にご相談を！賃貸借契約や瑕疵で起こりやすい問題とは？
不動産関連の法的トラブルは、多くの方が経験するトラブルの類型の一つです。
不動産関連の法的トラブルは性質上、争いとなる金額が高額になりがちです。そのため、適切な解決を図るために、弁護士に相談しアドバイスを受けることをお奨めします。
目次
賃料の不払いへの対応
賃貸経営者が最も苦労する問題の一つが、借主からの賃料回収です。
よくあるトラブル
「家賃を支払うように何度も催促をしているが、いっこうに支払ってもらえない」
「どのような手続きを踏めば確実に賃料を回収できるのかを知りたい」
このようなご相談を不動産オーナーの方々から数多くいただいております。
たとえ賃料が回収できない状況だとしても借主保護の法律があるため、いきなり契約解除や明け渡しの手続をとることはできません。賃貸人が強硬手段に出ることで、逆に借主から損害賠償を請求されてしまう危険もあります。
どうしても応じてもらえない場合には、賃料の回収ため、以下のような対応をとることが考えられます。
不払い時の債権回収の方法
①内容証明郵便の送付
まずは賃料不払いに関する内容証明郵便を送付し、支払いを求めます。
弁護士名義の正式な書面で賃料を請求することで、それまで拒んでいた借主が賃料を支払うことも少なくありません。
②保証人に請求する
借主が賃料を支払わない場合には、保証人に対して賃料を請求することになります。
賃貸借契約の期間が長期に及ぶ場合、保証人の住所が契約当初のものと変わってしまっており連絡先が分からないような場合もありますが、弁護士であれば事件関係者の住所を調査することが可能です。
そのため、保証人の現住所がわからないといった場合でも調査のうえ、未払賃料を請求することが可能となります。
③訴訟、支払督促、強制執行などの法的措置を講じる
内容証明郵便を送付しても支払いがない場合、債権を回収するには、訴訟、支払督促といった法的手続を利用し、裁判所から支払決定をもらい、この決定に基づいて財産を差し押さえるなど、強制執行手続を実行することになります。
未払い賃料が６０万円以下の場合、少額訴訟という簡易な訴訟手続をとることが可能です。少額訴訟による場合、原則的に訴訟の審理は１回で終わり判決が下されるためスピーディに支払決定を得ることができます。
また、支払督促という制度を利用すれば、訴訟手続を経ることなく借主に対する支払命令を得ることが可能になります（もっとも、借主が支払督促に対して異議を申立てた場合は、民事訴訟の手続に移行し、訴訟を通じて支払命令を得ることになります）。
支払督促は、賃貸人と借主の間に、契約の内容や未払賃料の額に争いはないが、それでも借主が賃料を支払ってくれないような場合に、簡易・迅速に支払命令を獲得したいときに有効な手続です。
仮に、借主が賃料の支払いを何らかの理由で拒んでいるという場合、支払督促制度を利用しても異議を申し立ててくる可能性が高いため、そのような場合には最初から少額訴訟を含めた訴訟手続を行うことをお勧めします。
④強制執行
裁判所から判決が出たにも関らず、借主が判決に応じない場合には、差押えなどの強制執行の手続を採り、借主の財産から強制的に債権回収を図ることになります。
明け渡し・立ち退き請求
問題の多い借主に対しては、賃貸人として立ち退いてもらいたいと考えるのが自然でしょう。
とはいえ、強引に鍵を開けて部屋に入ったり、無理やり荷物を片付けたりという強硬手段に出ることは許されません。事態が好転しない場合には、法的な手続に沿って、問題を解決する必要があります。
立ち退き・明け渡しは下記の流れで進めます。
①現地調査
実際に物件の調査を行い、事実関係を整理します。
②内容証明郵便の送付
未払賃料の支払いを求める内容証明郵便と同じで、弁護士名義の正式な書面で明け渡し・立ち退きを請求すると、そのまま事件が解決することも少なくありません。
③占有移転禁止の仮処分
裁判所が出す判決は、現に賃貸物件を占有している借主にしか効力が及ばないとされています。
そのため、仮に判決を獲得した際に、賃貸物件を借主ではない別の第三者が占有しているような場合には、判決の内容に従って強制執行を行うことができなくなってしまう可能性があります。
そこで、この占有移転禁止の仮処分という手続を経ておくことで、借主から賃貸物件の占有を承継した者に対しても判決の効果を主張することが可能になります。
④建物明け渡し訴訟
交渉や請求に応じてもらえない場合、借主が行方不明の場合には、裁判所に訴訟を提起し、判決を求めます。
⑤強制執行
裁判所から判決が出たにも関らず、借主が判決に応じない場合には、建物の明渡しの強制執行の手続を採り、強制的に賃貸物件の明け渡し・立ち退きを実現することになります。
不動産の瑕疵等のトラブル
不動産の瑕疵とは
不動産といっても様々な土地や建物が存在しており、中には使用に当たり何らかの不具合が存在する不動産も多く存在します。このような、不動産の不具合のことを瑕疵といいます。
また、2020年4月施行の民法改正の影響により、瑕疵のことを不適合、契約不適合を呼ぶことになりました。
必ずしも法律上の分類ではありませんが、不動産の瑕疵としては大きく分けて
- 物理的瑕疵（不動産そのものの物理的な不具合）
- 心理的瑕疵（使用に伴い嫌悪感や忌避感が心理的に生じる不具合）
- 法律的瑕疵（法令等により自由な使用が制限される不具合）
が存在するとされています。
不動産に関連する取引を行う際に、これらの不動産の瑕疵の存在が明確に認識され、瑕疵の存在を前提に契約が締結されている場合は、問題が生じることはありません。
しかし、瑕疵の存在が認識されることなく契約が締結され、その後瑕疵の存在が明るみになった場合には、契約をどのように対処するかが問題になります。
瑕疵に該当する主な例
瑕疵に該当する主な例としては次のとおりです。
1.物理的瑕疵
- 建物のひび割れ・雨漏りの存在
- 建物のアスベスト等の禁止素材の使用
- 建物のシロアリ被害の存在
- 土地の地盤の歪みあるいは地盤の沈下
- 土地の土壌汚染
- 地中のゴミや廃材など埋設物の存在
2.心理的瑕疵
- 殺人、自殺、孤独死といった事件、事故の存在
- 近隣のお墓、騒音や悪臭が発生する施設の存在
- 近隣の暴力団事務所の存在
3.法律的瑕疵
- 建築基準法を始めとした建物構造上における安全基準の不達成
- 都市計画法により開発行為が認められない状況
瑕疵トラブルを放置するリスク
取引をした不動産に上記のような瑕疵が存在する場合、不動産の取引相手に対して、法的な責任を追及することが可能です。
具体的には、2020年4月施行前の旧民法が適用される場合は、隠れたる瑕疵が存在する場合に、契約の解除または損害賠償請求を行うことが可能です。
また、2020年4月施行後の新民法が適用される場合は、一定の要件に応じて、履行の追完請求、代金減額請求、契約の解除または損害賠償請求を行うことが可能です。
しかし、民法上、瑕疵の存在に基づき取引の相手方に法的な責任を追及するには時間的な制限が存在します。また、不動産取引を行う際には、契約において、瑕疵に基づく法的請求を行うことができる期間を一定の期間に制限する条項を設けることが一般的です。
そのため、瑕疵トラブルを放置することで、本来であれば様々な法的権利を主張することができたにも関わらず、これが叶わなくなるようなリスクが存するところです。そこで、不動産に何らかの不具合を確認した場合は直ちに弁護士に相談することをお勧めします。
賃貸借契約等の契約書トラブル
人、借主との間では賃貸借契約書の内容やその締結方法を巡っても問題になることがあります。
契約書チェック時のポイント
賃貸借契約に関しては、そもそもどのような種類の賃貸借契約を締結すべきか、という点が最も重要になります。
すなわち、建物使用目的の土地の賃貸借契約及び建物賃貸借契約に関しては借地借家法が適用され、貸主から更新を拒絶するには「正当の事由」が必要とされるなど、借主の立場が相当程度保護されています。
そのため、このような負担を負うことなく賃貸借契約を締結するには、定期借地権設定契約、事業用借地権設定契約、定期建物賃貸借契約によるなどの対応を検討する必要があります。
賃貸借契約時に起きやすいトラブル
上記のとおり、賃貸人が借地借家法の規定による負担を免れるためには、定期借地権設定契約、事業用借地権設定契約、定期建物賃貸借契約といった契約を締結することで対応することが可能となりますが、これらの契約を締結する場合には、契約を書面であるいは公正証書で締結する、または、賃貸借契約の締結に先立ち借地借家法の適用がないことを書面で説明するなどといった法律上の要件を実施することが求められています。
このような要件を満たさない場合、締結した契約の名目が定期借地権設定契約、事業用借地権設定契約、定期建物賃貸借契約となっていても、通常の賃貸借契約が成立したとして借地借家法の借主保護に関する規定が適用される可能性があります。
そのため、このような類型の賃貸借契約を締結する場合は、契約締結時に法律上求められる手続を実行し、その証拠を残すことが必要になります。
弁護士のチェックによるメリット
定期借地権設定契約、事業用借地権設定契約、定期建物賃貸借契約を設定するのに必要となる手続を実行し、その内容を証拠として残すには、何よりも弁護士のチェックを受けることが重要です。
安心して契約を締結するためにも、弁護士のチェックを受けて不動産賃貸借契約を締結することをお勧めします。
不動産トラブルにおける弁護士のサポート
各種書類のリーガルチェックの実施
不動産に関連する取引は、取引額が高額になるため、慎重に契約を結ぶ必要があります。
不動産の取引の場合、契約書を作成するのが一般的ですが、法的な専門知識が無ければ、事前に確認しておかなくてはならないポイントがわからず、後々大きな不利益を被ってしまうおそれがあります。
弁護士によるリーガルチェックを実施することでこのようなリスクを排除し、安心して取引を行うことが可能となります。
第三者との交渉をスムーズに
不動産関連の法的トラブルが生じた場合、様々な利害関係者と交渉を行うことが必要不可欠です。
時には交渉対応が煩雑になる可能性があるため、弁護士に一任することで、第三者との交渉をスムーズに進めることができます。
不動産会社との交渉実施
不動産会社と不動産関連の法的トラブルが生じた場合、不動産会社は有名企業や大企業であることが多く、不動産に関する知識、知見も豊富であるため、どうしても当事者が不利な立場に置かれて交渉を強いられることがあります。
法律の専門家であり、かつ、不動産に関連する知識や事件の経験を有する弁護士に依頼することで、不動産会社よりも不利な立場に置かれることなく、対等に交渉を行うことが可能になります。
当事務所に不動産トラブルを相談いただくメリット
当事務所においては上記のような不動産関連の事件に対応した経験があり、不動産関連の知識に優れた弁護士が在籍しています。
不動産関連の法的トラブルは当事務所にご相談ください。
